Glossaire – Viager

 

Acheteur / acquéreur / Débirentier : la personne physique ou juridique qui conclut l’opération en acquérant la nue propriété du logement et en assumant l’obligation de paiement établie dans chaque cas.

Condition résolutoire : clause incluse dans l’acte de vente de la nue propriété, puis inscrite au registre foncier, qui protège la personne âgée d’une éventuelle situation de non-paiement des rentes mensuelles fixées. Dans le cas du non-paiement de deux rentes, consécutives ou non, et à défaut de régularisation, l’acheteur perdrait la nue propriété.

Charges de copropriété : factures émises par le syndic de copropriété, conformément à ce qui a été approuvé en Assemblée générale, pour couvrir les dépenses courantes des immeubles comprenant des logements sous le régime de la propriété horizontale (loge, chauffage centrale, ascenseur, lumière entrée et escaliers, eau, etc.). Ces frais seront à la charge de la personne âgée qui, en tant qu’usufruitière, est celle qui fait usage et jouit du logement et des services communs.

Acte de vente en viager : acte authentique signé devant notaire qui mentionne toutes les conditions accordées par les parties pour conclure cette cession. Sa signature entraîne l’acquisition par l’acheteur de la nue propriété du logement et la conservation par la personne âgée / le vendeur de l’usufruit du logement jusqu’à son décès, moment où ce droit est automatiquement resolidarisé avec la nue propriété.

Espérance de vie : pour déterminer l’expérience de vie d’une personne, on prend en compte l’âge et le sexe de celle-ci, selon les tableaux élaborés à cet effet par l’Institut national de la statistique et la Direction générale des assurances. C’est, avec la valeur du bien immobilier, l’une des données fondamentales pour le calcul des conditions financières de chaque opération.

Charges annuelles du logement : charges et impôts que génère tout logement de manière annuelle. Lorsque la nue propriété est cédée en viager (qu’il s’agisse d’une rente viagère, d’une rente temporaire ou d’un versement unique de capital), les charges et impôts liés au bien immobilier sont répartis entre l’acheteur / nu-propriétaire et le vendeur / usufruitier de la manière suivante :

  • Charges incombant au nu-propriétaire : taxe foncière, dépenses exceptionnelles approuvées par le syndic de copropriété et mentionnées dans l’acte correspondant et assurance des locaux.
  • Charges incombant à l’usufruitier : charges relatives à l’usage de la propriété conservé par le vendeur, soit les charges ordinaires de copropriété, les charges du logement (eau, gaz, électricité, etc.) et l’assurance du contenu du logement.

Frais d’acte de vente: frais et taxes à la charge de l’acquéreur lors de l’acquisition de la propriété, et qui sont les suivants :

  • Honoraires de notaire et inscription au registre foncier.
  • Impôts : ils comprennent les Impôts sur les transmissions patrimoniales (un pour la cession de la nue propriété et un autre pour la constitution d’une pension capitalisée, lorsque le paiement se fait via une rente mensuelle), l’Impôt sur les actes juridiques documentés, pour l’inclusion de la condition résolutoire dans l’acte de vente, et l’Impôt sur la plus-value municipale. Bien que le vendeur de la propriété soit redevable de certains de ces impôts, il est d’usage dans ce type d’opération que l’acquéreur les prenne intégralement à sa charge. Logiquement, ces frais initiaux sont pris en compte pour déterminer les conditions financières de chaque opération.

Nue propriété : la pleine propriété d’un bien immobilier comprend le droit de nue propriété et le droit d’usufruit. Lors d’une vente en viager, l’acheteur acquière en principe la nue propriété du logement et devient par là même propriétaire du bien sans toutefois en détenir la jouissance, laquelle revient à l’usufruitier, qui aura l’usage du logement jusqu’à son décès, moment où l’usufruit se resolidarise avec la nue propriété.

Registre foncier : l’institution publique auprès de laquelle est inscrite la titularité des différents droits réels sur une propriété et de ses charges. Dans le cas d’un viager sont inscrites la titularité de la nue propriété en faveur de l’acquéreur, la titularité de l’usufruit en faveur du vendeur ainsi que la condition résolutoire en garantie du paiement de la rente mensuelle.

Rentier / débirentier / cédant : la personne âgée qui va recevoir le paiement / la rente annuelle une fois conclue la vente du logement.

Usufruit viager : le droit d’usager et de jouissance que la personne âgée / le vendeur se réserve lorsqu’il cède la nue propriété de son logement. Ce droit étant viager, il appartient à la personne âgée jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’elle souhaite le céder au nu-propriétaire en contrepartie d’une augmentation de la rente. C’est ce qui se produit généralement lorsque, pour une raison quelconque, la personne âgée ne fait plus usage du logement, par exemple lorsqu’elle part en maison de retraite / EHPAD.