Foire aux questions – Cession-bail

 

Une personne physique peut-elle réaliser une cession-bail en tant qu’acquéreur?
Oui, bien entendu. Cette opération est une vente normale à laquelle s’ajoute la constitution d’un bail conventionnel. Elle peut donc être conclue indistinctement par une personne morale ou par une personne physique.

Quels sont les impôts dont devra s’acquitter l’acquéreur d’un bien immobilier sous cette figure juridique?
L’acquéreur d’un bien en cession-bail devra assumer les mêmes frais, impôts et honoraires qui sont à la charge de l’acquéreur de n’importe quel logement. Plus précisément, il devra payer l’Impôt sur les transmissions patrimoniales, les honoraires de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. En ce qui concerne le contrat de location, il assumera les frais d’établissement en la forme authentique de ce dernier ainsi que les frais d’inscription au registre foncier.

Le contrat de bail contient-il des dispositions différentes de celles des contrats de bail habituels?
Non, les dispositions sont celles d’un contrat de bail définies par la Loi espagnole sur la location d’immeubles de 1994 (modifiée par la Loi 4/2013) et par les conditions librement accordées par les parties, dans les limites établies par cette loi.

Pourquoi le contrat de bail est-il inscrit au registre foncier?
Bien que cette pratique ne soit pas habituelle, elle est fortement recommandée pour tous les types de contrat de location. Dans les cessions-bail gérées par GRUPO RETIRO, nous exigeons toujours que la location soit inscrite au registre foncier afin de garantir la sécurité juridique des deux parties et de préserver le droit de location en faveur de la personne âgée pour la durée établie.

La personne âgée peut-elle transmettre un quelconque droit relatif au contrat de location à ses héritiers ?
Non, absolument pas. Conformément à l’art. 16.4 de la LAU, les parties conviennent dans le contrat de location qu’il n’existe aucun droit de subrogation lorsque le décès survient après 3 ans et qu’il s’éteint automatiquement à la fin de cette période dans le cas où le décès surviendrait avant l’écoulement de ces 3 ans.

Comment est déterminée la rente mensuelle de location que doit verser la personne âgée?
Cette rente correspondra normalement au prix du marché pour un logement avec la situation et les caractéristiques de celui qui est loué, bien que, logiquement, la négociation soit toujours possible entre les deux parties.

L’acquéreur peut-il solliciter un financement via une hypothèque avec la garantie du logement acheté?
Bien sûr, l’acheteur pourra faire une demande d’hypothèque, d’aval ou de tout autre type de financement en mettant la propriété acquise en garantie, en partant toujours de l’inscription préalable obligatoire du contrat de location au registre foncier. Cela dans le but de garantir que les droits de la personne âgée comme locataire seront opposables aux tiers qui pourraient prétendre à des droits sur cet immeuble, ces derniers étant dans l’obligation de respecter le contrat de bail étant donné sa publicité foncière.

Comment les charges du logement sont-elles réparties entre propriétaire et locataire?
Dans une cession-bail, la répartition des charges du logement est la même que dans n’importe quel contrat de location. Ainsi, l’acquéreur, en tant que plein propriétaire du bien, prend à sa charge l’IBI (taxe foncière) et les charges de copropriété (ordinaires et exceptionnelles). Le locataire assume quant à lui le règlement des factures d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Tasa de Residuos Urbanos) dans les villes où elle s’applique.