La Cession-bail

La cession-bail, également connue sous le nom de sale & leaseback dans les pays anglo-saxons, permet à un investisseur d’acquérir un logement et de le rentabiliser en le louant dès l’achat à l’ancien propriétaire. Il s’agit normalement de personnes de plus de 70 ans qui souhaitent, grâce à la somme obtenue par la vente de leur logement, continuer à l’habiter en tant que locataire. Pour cela, en même temps que l’acte de vente, l’acquéreur conclut un contrat de location avec le vendeur, en vigueur jusqu’au décès de celui-ci (en viager) ou durant la durée qu’il juge opportune (temporaire à 5, 8, 10 ans, etc.).

 

Les opérations de cession-bail ou sale & leaseback gérées par Grupo Retiro sont analysées et bénéficient des conseils de notre équipe de professionnels afin que leurs conditions financières s’ajustent constamment à la situation du marché. Toutefois, comme dans n’importe quelle vente ou location, les parties restent libres de déterminer les conditions juridiques et financières finales de toute transaction.

  • Prix de vente:  pour fixer ce prix, nous effectuons une analyse comparative de la valeur de marché dans la zone, complétée par diverses évaluations AVM réalisée par les principales sociétés d’évaluation. Nous évaluons également les possibilités de revalorisation à terme ainsi que les dépenses du syndic de copropriété (inspections techniques de bâtiments, travaux nécessaires, rénovation du logement), les taxes (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères), etc.
  • Prix du loyer: la rente mensuelle est déterminée en fonction de la valeur de marché de logements de caractéristiques similaires (situation, surface, ancienneté, état de conservation, services communs, etc.)
  • Conditions finales de l’opération: à partir des prix de vente et de location du logement, nous analysons la rentabilité de l’opération pour l’acheteur en garantissant que celle-ci s’ajuste au mieux aux rentabilités moyennes de location de logements dans la zone. Cela implique que dans certaines opérations, les prix de vente de ces biens sont de 10 % à 25 % inférieurs aux prix du marché afin d’atteindre la rentabilité demandée par les investisseurs.
  • Quels sont les frais et impôts dont devra s’acquitter l’acquéreur d’un logement en cession-bail?: L’acheteur de la propriété assumera les mêmes frais et impôts que dans n’importe quel type de vente, c’est-à-dire l’Impôt sur les transmissions patrimoniales, les honoraires de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. Dans le cas ou l’échelonnement du paiement est prévue, celui-ci sera garanti dans l’acte par une condition résolutoire, laquelle entraînera le paiement d’un Impôt sur les actes juridiques documentés, qui sera également à la charge de l’acquéreur. En ce qui concerne les charges annuelles du logement, comme dans toute location, le propriétaire assumera les charges de copropriété et la taxe foncière, tandis que le locataire règlera les factures d’eau, de gaz, d’électricité etc. ainsi que la taxe d’enlèvement des déchets ménagers le cas échéant.

Les modalités ou les types de cession-bail varient en fonction de la durée de location que souhaite fixer le vendeur, le schéma de base consistant dans tous les cas en la vente d’une propriété dans laquelle le vendeur (personne âgée) forme simultanément un contrat de location sur la propriété qu’il cède

  • Modalité de cession-bail à vie / sale & leaseback à vie: à la vente du logement, un contrat de bail à vie est conclu, qui garantit au vendeur la possibilité de rester locataire de la propriété jusqu’à la fin de sa vie ou jusqu’à ce qu’il décide de mettre un terme à cette location, bien qu’il soit d’usage d’établir une obligation de location durant un certain nombre d’années. La durée moyenne d’utilisation des logements par les personnes âgées est habituellement de 10 à 15 ans.
  • Modalité de cession-bail temporaire / sale & leaseback temporaire : dans ce cas, l’opération de leaseback est réalisée via la vente du logement et la signature simultanée d’un contrat de bail à durée déterminée (5, 7, 10 ans, etc.), passée laquelle le contrat s’éteindra.

Les principaux avantages de la cession-bail pour les acheteurs de biens immobiliers sont les suivants :

  • Réaliser un investissement immobilier dont la rentabilité est garantie dès le départ étant donné qu’en même temps que la vente est conclu un contrat de bail via lequel le vendeur devient locataire en payant une rente mensuelle conforme aux prix du marché et indexée sur l’IPC chaque année. Ainsi, pas besoin de faire des travaux ou de rénover le logement avant de le louer, de chercher un locataire et de perdre ainsi plusieurs mois de loyer, ou d’engager des dépenses pour donner un coup de jeune au logement à chaque changement de locataires. La rentabilité de ce type d’opération se situe autour de 5 % à 7 %.
  • Avoir le « parfait locataire » à long terme : le locataire de votre logement étant la personne qui vous l’a vendu, elle constitue le « parfait locataire ». En effet, elle en prendra soin comme s’il s’agissait de son propre bien étant donné que c’est ce qu’elle continuera de ressentir à tous points de vue. En outre, les contrats de cession-bail sont en général à long terme, de sorte que la rentabilité du logement acheté est assurée dès le départ et de manière continue sans avoir à craindre d’interruption des revenus.
  • Profiter de conditions d’achat spéciales, étant donné que ces opérations comportent une remise par rapport à la valeur réelle de marché (10 % – 25 %) et que, dans de nombreux cas, le prix d’achat du logement peut être réglé en plusieurs versements échelonnés sur deux ou trois ans, ce qui améliore la rentabilité de l’opération.
  • Pouvoir espérer, de manière quasi certaine, la revalorisation du logement au fil des années, s’agissant de locations envisagées à moyen ou long terme. Ainsi, le moment est actuellement idéal pour acquérir des biens immeubles étant donné que les prix ont déjà été revus et que leur trajectoire à terme sera, selon tous les experts, à la hausse.
  • IAvoir la possibilité d’obtenir des financements, étant donné que l’acquisition de la pleine propriété vous permettra de faire une demande de prêt avec la garantie hypothécaire du logement.
  • Louer le logement en toute tranquillité et sécurité : les locataires étant normalement des personnes retraitées, elles auront la sécurité que leur assurent les revenus qu’elles perçoivent de leurs pensions en plus du capital conséquent obtenu via la vente du logement, ce qui leur permettra de payer la rente mensuelle sans problème.
  • Intégrer dès le départ un actif immobilier important à votre patrimoine. Vous êtes l’unique propriétaire du logement, sans limite d’aucune sorte. Il s’agit d’un achat conventionnel avec tous les droits de titularité.

De même que les personnes âgées, les investisseurs ont l’assurance que leurs droits sont totalement garantis, les opérations de cession-bail étant réalisées en toute transparence et en toute légalité. En ce sens, les principales garanties de ces opérations sont les suivantes:

  • La rente fixée est sujette, comme le prévoit la loi, à actualisation. Elle sera revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l’IPC annuel, ce qui garantit que le loyer sera constamment ajusté aux prix du marché.
  • La vente est conclue par la signature d’un acte authentique de vente devant notaire et inscrite au registre foncier correspondant. Dans le cas ou l’échelonnement du paiement est prévue, celui-ci est toujours garanti par une condition résolutoire.
  • Le contrat de bail est établi en même temps que la vente, est signé devant notaire et est également inscrit au registre foncier, ce qui lui confère toutes les garanties juridiques d’opposabilité à des tiers.
  • Le contrat de bail est rédigé par des avocats spécialisés qui garantissent son entière conformité aux exigences de la LAU (loi espagnole sur la location d’immeubles), en veillant aux intérêts des deux parties. Ainsi, toutes les exigences légales sont respectées : liquidation de l’Impôt sur les transmissions patrimoniales et dépôt de la garantie auprès des organismes municipaux compétents.
  • Conformément aux dispositions de l’art. 16.4 de la LAU, et s’agissant de contrats de bail d’une durée supérieure à 3 ans, l’impossibilité de subrogation du loyer du logement à des tiers après le décès du locataire est établie.

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